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马来西亚第二大人口最多的州属——柔佛州，尽管近年来在招资上继续录得佳绩，但外资进驻却并未提振柔州房地产市场。到底是什么原因，让这个南方州属的房地产市场继续乌云压顶呢？
根据依斯干达特区发展机构（Iskandar Regional Development Authority，简称IRDA）数据，柔州在2019年上半年取得RM167.5亿的外国投资，2006年至2019年6月的累计投资额达RM3020.9亿。当中，47%的投资来自制造业，另外的53%来自服务业与其他领域。
IRDA总执行长Datuk Ismail Ibrahim在近期的媒体发布会上表示，最新投资数据让人振奋，过去五年的年均复合增长率（CAGR）更达9.7%。
的确，这个南方州属过去备受市场看好，许多知名品牌与发展商也相中这个区域的发展潜质，纷纷进驻抢滩，包括中国的绿地集团与富力集团、新加坡的皓源集团、东南亚宜家的Toppen购物中心、乐高乐园、Marlborough学院以及Hello Kitty主题乐园。
不过，这些利好似乎并未带动这个州属的房市需求，柔州的已建峻未售的房产数量依然高居不下，屡屡高居全国榜首。
近期新闻报道指出，柔州共有6,066间价值达RM40.6亿的房地产已经完工超过两年，但仍然无人问津，这个数目高于大马的其他州属，而这些房地产中，接近60%的价格在RM50万以上。
马来西亚房地产公会（Rehda）柔州分会主席Datuk Steve Chong Yoon On在8月间的新闻发布会上表示，截至今年首季累计未售房产达51,000间，总价值约RM360亿，其中16,000为土著固打单位。
对于高居不下的未售房产数量，业者深表担忧，加上州内缺乏能够催动需求的大型发展项目，即便与新加坡一水之隔，占尽地理优势，也似乎欲振乏力，到底是什么拖垮了柔州房市呢？
原因一：负面印象让人举足不前
在历经数年的低潮期后，柔州房市其实逐渐回暖。根据2018年国家产业资讯中心（NAPIC）数据，柔州在去年房地产交易案达41,653宗，价值约RM193.3亿，销售与总值分别按年增7.8%与3.8%。
对此，Rehda柔州分会认为，增长动力主要来自本地购屋者，价格合理且位于策略性地点的房地产依然备受青睐，特别是价格位于RM50万至RM75万的房地产更有人连夜排队。
不过，市场普遍对于柔州抱持负面看法，特别是在柔州政府自2014年底实施的房市降温政策后，让好不容易起步名扬国外的柔佛州陷入胶着情况，本地投资者对这个市场保持观望态度，外国投资者因入门门槛提高，加上政策的不确定性，投资兴趣也不高。
不仅如此，许多大型基础设施发展项目如隆新高铁发展暂缓，也让市场对于柔州前景短期看淡，市场消费意愿骤降，投资者信心也下滑。
原因二：土著固打单位缺乏明确释放机制
在今年5月间推介的国家可负担房屋准则中，列明柔州的土著固打单位介于20%至40%之间，具体比例胥视售价而订。
售价不超过RM20万的房地产，发展商必须预留40%作为土著单位；售价在RM20万以上则需保留30%，而RM30万以上的房地产，则必须预留20%予土著买家。
不过，并非所有保留的土著单位都会被售出，而州政府也并未清楚列明释放机制与时间，大量的未售单位影响发展商的现金流，也让未售房产不断增加。
原因三：外国投资者面对高入门门槛
在2010年至2012年间，柔州几乎每个周末都有新房产项目推介，不少人漏夜排队抢购，但自2014年底打房政策陆续登场后，加上国际经济增长放缓，市场瞬间冷却。
在数项打房政策中，最让外国投资者却步的，莫过于外国人置产门槛上调至RM100万以上，相较之前的RM50万以上。
政策骤变，不仅打击外国投资者的置产意愿，也冲击二手房屋市场的购兴。这是因为本地购屋者对于RM70万以上的房屋兴趣不大，大多购屋者也没有如此财力。
经济增长走缓，也影响令吉汇率表现，令吉兑新元自2014年8月攀至RM2.53（兑1新元）的五年新高后，汇率走势便萎靡不振，去年10月至今，汇率维持在RM3以上。
许多新加坡投资者在持有房地产数年后，好不容易找到买家套现，但在将所得兑换新元后，不是赚得不多就是蒙亏。如此情况下，更是让投资柔州房产吸引力大跌。
原因四：缺乏催化剂
隆新高铁计划以及新山至新加坡捷运计划展延，严重打击投资意愿。许多期待大型发展项目开跑的投资者，对于政府朝令夕改的政策感到失望。
此外，邻国新加坡经济增长放缓，加上中美贸易战频传变数，也让投资者决定暂且观望。缺乏利好带动，柔州经济增长难见突破。
原因五：全球因素影响
全球市场增长放缓，马来西亚也难独善其身。
根据世界银行于今年6月发布的全球展望报告，今年全球增长预计放缓至2.6%，主要受较预期疲软的贸易与投资走势冲击。
在马来西亚方面，去年的国内生产总值由前一年的5.7%增长，放缓至4.7%，市场预计今年增幅将继续走缓。
英文版原文已于2019年9月6日的EdgeProp.my周报刊登，点此下载免费电子报！
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（编译：陈旖凌）
